Compartir la propiedad de una casa, terreno, departamento u otro inmueble puede funcionar durante años sin mayores dificultades. El problema surge cuando cambian las circunstancias: una persona quiere vender, otra desea conservar el bien, alguien lo ocupa de manera exclusiva, existen desacuerdos sobre reparaciones o simplemente alguno de los copropietarios ya no quiere continuar en esa situación.
En esos casos aparece una pregunta importante:
¿puede una persona obligar a las demás a seguir compartiendo el inmueble indefinidamente?
En el Estado de México, la regla general es que no.
El Código Civil del Estado de México establece que existe copropiedad cuando un bien pertenece pro indiviso a dos o más personas y dispone que los copropietarios no pueden ser obligados a conservar el bien indiviso, salvo los casos previstos por la ley.
Esto no significa que cualquier persona pueda decidir unilateralmente qué parte física del inmueble le pertenece, vender todo el bien, excluir a los demás o realizar modificaciones sin considerar sus derechos.
La solución depende de los porcentajes, la naturaleza del inmueble, los acuerdos existentes y de si la propiedad puede dividirse material y jurídicamente.
Ser copropietario no significa ser dueño exclusivo de una zona
Supóngase que tres hermanos heredan una casa y cada uno adquiere una tercera parte.
Es frecuente escuchar frases como “el cuarto de arriba es mío” o “mi porcentaje corresponde al patio”.
Mientras exista copropiedad pro indiviso, cada persona tiene una participación jurídica sobre la totalidad del bien, conocida como parte alícuota.
Tener 50, 30 o 20 por ciento no significa automáticamente que exista una franja física individualizada que corresponda exclusivamente a esa persona.
Para que exista una división material y jurídica válida pueden ser necesarios actos adicionales y el cumplimiento de normas civiles, registrales, urbanísticas y administrativas.
Uso del inmueble
El Código Civil mexiquense permite a los copropietarios servirse del bien común siempre que lo hagan conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás utilizarlo según su derecho.
Esta regla ayuda a comprender los conflictos de ocupación exclusiva.
Ejemplo hipotético: tres personas son copropietarias de una casa. Una vive desde hace años en ella y las otras dos no la utilizan.
El hecho de habitar el inmueble no transforma automáticamente esa participación en propiedad exclusiva.
La situación debe analizarse revisando, entre otras cuestiones, si existía autorización, si hubo convenios, si alguien ha solicitado utilizar el inmueble, si se le ha impedido hacerlo y qué gastos o frutos existen.
No es correcto afirmar de manera automática que quien ocupa “debe pagar renta” a los demás. Cualquier posible compensación o consecuencia económica debe analizarse según los hechos y la vía jurídica correspondiente.
Gastos de conservación
La copropiedad también genera cargas.
El Código Civil del Estado de México establece que los beneficios y cargas son proporcionales a las partes de cada copropietario, salvo prueba o pacto en contrario.
También reconoce el derecho de un copropietario a exigir que los demás contribuyan a los gastos de conservación del bien común.
Pero no todo gasto realizado unilateralmente se convierte automáticamente en una deuda de los demás.
Debe distinguirse entre reparaciones necesarias, mejoras voluntarias, ampliaciones, modificaciones estéticas y obras que alteran el inmueble.
La legislación también prohíbe que un copropietario realice alteraciones en el bien común sin consentimiento de los demás, aunque considere que la obra puede beneficiar a todos.
Ejemplo hipotético: una persona remodela por su cuenta toda la cocina y después exige el pago proporcional. El análisis no necesariamente será el mismo que si se hubiera realizado una reparación urgente para evitar un deterioro grave.
Administración de la copropiedad
Otro conflicto frecuente aparece cuando existen distintas opiniones sobre qué hacer con el inmueble.
Uno quiere rentarlo.
Otro quiere habitarlo.
Otro quiere vender.
La legislación mexiquense establece que los acuerdos de la mayoría de los copropietarios pueden ser obligatorios para la administración del bien común.
Para determinar esa mayoría deben tomarse en cuenta tanto el número de copropietarios como sus porciones.
Si no existe mayoría, el Código contempla intervención judicial.
Esto obliga a distinguir entre administración y actos de disposición.
Tomar decisiones ordinarias sobre el uso no es lo mismo que vender toda la propiedad.
Un copropietario no puede disponer unilateralmente de las participaciones pertenecientes a los demás.
Nadie está obligado, como regla general, a conservar indefinidamente la copropiedad
El artículo 5.143 del Código Civil del Estado de México establece que los copropietarios no pueden ser obligados a conservar el bien indiviso, salvo los casos que la ley determine.
Ésta es una regla fundamental.
Una persona puede buscar jurídicamente poner fin a la copropiedad aunque las demás quieran mantenerla.
La forma de terminarla dependerá del inmueble.
Si puede dividirse legal, material y funcionalmente, puede analizarse una división.
Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división, el artículo 5.144 contempla su venta respetando el derecho del tanto y la distribución del precio entre los interesados.
Por ello, la oposición de uno de los copropietarios no significa necesariamente que todos deban permanecer en copropiedad para siempre.
Dividir físicamente no siempre es jurídicamente posible
La solución intuitiva suele ser “partimos el terreno y cada quien se queda con su parte”.
Pero una división puede estar limitada por normas sobre uso de suelo, superficie mínima, subdivisión, accesos, servicios, catastro y registro.
Una barda o una línea dibujada en un plano no convierten por sí solas una propiedad indivisa en dos inmuebles jurídicamente independientes.
Ejemplo hipotético: dos hermanos poseen un terreno al 50 por ciento y acuerdan que uno conservará el frente y otro la parte posterior. Si la subdivisión incumple normas urbanísticas o deja una porción sin acceso adecuado, pueden aparecer nuevos problemas.
Antes de dividir debe verificarse la viabilidad jurídica de la operación.
Uno de los copropietarios puede adquirir las partes de los demás
Terminar la copropiedad no exige necesariamente vender el inmueble a un tercero.
Cuando existe acuerdo, puede evaluarse que uno de los copropietarios adquiera las participaciones de los otros.
Esta solución puede ser útil en bienes heredados cuando una persona desea conservar el inmueble y las demás prefieren recibir el valor de su participación.
La operación debe documentarse correctamente y revisar valor, porcentajes, forma de pago, cargas, situación registral, impuestos y formalidades aplicables.
Venta de la parte alícuota y derecho del tanto
Debe distinguirse entre vender todo el inmueble y vender la participación propia.
Cada copropietario puede tener facultades respecto de su parte alícuota, pero la legislación protege a los demás mediante el derecho del tanto.
El Código Civil del Estado de México regula este derecho y establece mecanismos de notificación para determinadas enajenaciones a terceros.
Antes de vender o comprar una parte alícuota conviene revisar:
quiénes son los copropietarios;
qué porcentaje se transmite;
si se respetó el derecho del tanto;
si existen gravámenes;
qué uso tiene el inmueble;
y si existe controversia.
Comprar una parte alícuota no equivale necesariamente a comprar una habitación, piso o sección exclusiva.
¿Qué pasa cuando una persona se niega a vender?
Si alguien quiere vender su propia participación, deben observarse las reglas de enajenación y el derecho del tanto.
Si se pretende vender todo el inmueble, una sola persona no puede disponer voluntariamente de las partes de las demás.
Pero si uno de los copropietarios desea terminar la indivisión y no existe acuerdo, la legislación permite analizar la vía correspondiente para concluir la copropiedad.
Negarse a firmar una venta voluntaria no es exactamente lo mismo que tener derecho a impedir para siempre cualquier terminación de la copropiedad.
Herencias: una fuente común de copropiedad
Muchas copropiedades inmobiliarias nacen de una sucesión.
Una casa que pertenecía a una sola persona pasa a varios herederos.
Con el tiempo aparecen intereses diferentes.
Uno vive ahí.
Otro necesita vender.
Otro quiere conservar el patrimonio familiar.
Otro paga reparaciones.
Estos conflictos combinan elementos económicos y emocionales.
La frase “era la casa de nuestros padres” tiene un significado afectivo, pero no resuelve jurídicamente quién paga, quién usa, quién decide o cómo puede terminar la copropiedad.
Precisamente por eso conviene separar la dimensión emocional de la jurídica.
Antes de demandar, explorar acuerdos
Que exista el derecho a concluir la copropiedad no significa que el litigio siempre deba ser la primera opción.
Cuando existen condiciones de diálogo, pueden explorarse alternativas como:
que una persona compre las participaciones de las demás;
vender conjuntamente el inmueble;
dividirlo si legalmente es posible;
establecer temporalmente reglas de uso;
acordar la distribución de rentas o frutos;
definir gastos;
o fijar un plazo para vender.
Un convenio claro puede reducir tiempo, costo e incertidumbre.
Sin embargo, tratándose de inmuebles, la formalización puede requerir instrumentos notariales y registrales.
La ocupación exclusiva merece análisis específico
Cuando una sola persona vive en el inmueble suele aumentar el conflicto.
Quien ocupa puede considerar que, por llevar años ahí, le corresponde más.
Los demás pueden pensar que usa gratuitamente un bien que también les pertenece.
Ninguna frase resuelve por sí sola el problema.
Debe revisarse si existió consentimiento, acuerdos familiares, exclusión de los demás, rentas, frutos, gastos o mejoras.
Por eso no es recomendable intentar resolver estas controversias mediante amenazas, cambios de cerraduras, cortes de servicios o actos de fuerza.
El orden jurídico ofrece vías para resolver la controversia.
Documentos que conviene revisar
Antes de decidir qué hacer con una copropiedad inmobiliaria pueden ser relevantes:
escritura;
antecedentes registrales;
documentos sucesorios;
porcentajes;
certificados registrales;
predial;
documentos catastrales;
comprobantes de gastos;
contratos;
arrendamientos;
reparaciones;
y convenios previos.
También debe verificarse si existen hipotecas, embargos, usufructos, limitaciones o derechos de terceros.
Una copropiedad conflictiva no tiene por qué durar para siempre
La idea central es sencilla:
la copropiedad no constituye necesariamente una situación permanente.
El Código Civil del Estado de México reconoce el derecho a concluir la indivisión bajo las reglas aplicables y prevé soluciones para bienes que no admiten cómoda división.
La salida puede ser un convenio, una compraventa entre copropietarios, una división legalmente viable, una enajenación conjunta, la concentración de las participaciones o una determinación judicial.
Lo que no conviene es dejar que el conflicto crezca durante años sin documentar gastos, acuerdos y posiciones.
Ser copropietario significa tener derechos, pero también coexistir con los derechos de otras personas.
Ocampo Sáenz Abogados brinda asesoría en asuntos civiles y patrimoniales relacionados con copropiedad, inmuebles, sucesiones, contratos y controversias entre propietarios. Antes de vender una parte alícuota, iniciar una división, aceptar una compraventa o acudir a juicio, conviene revisar títulos, porcentajes, derechos de terceros y viabilidad jurídica de la solución propuesta.
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